因型施治，激活存量资产的“万达答案”

       经过多年高速建设，万达答案全国购物中心存量已逼近上万个。因型施治过去四年，激活新开商业中的存量存量调改占比从27%冲到41%。增量放缓，资产存量焕新成了主赛道。万达答案

但改造这件事，因型施治不同企业花费同样的激活钱，产生的存量效果可能天差地别。有的资产项目砸下重金依旧难见起色，有的万达答案却能一步步把死棋走活。

千万投资最终开出怎样的因型施治花，考验的激活是商管企业的战略定力和操盘能力。所幸，存量无论环境如何变化，资产在“回归经营本质”的珠海万达商管身上，我们总能找到这份定力所在。

了解到，珠海万达商管近年明显加大了对存量资产的投入。在集团战略引领下，珠海万达南区针对那些改造难度大、市场口碑弱的“老大难”项目，谋定而后动，瞄准区域发展潜能，以“一城一策、一店一色”深度定制，逐步让项目重启新生。

旗下的株洲神农万达广场与佛山长华万达广场，曾经三开三闭，几经易手，市场信任跌至冰点。珠海万达南区接手后，引活路、塑筋骨、强内核，赋予了这两座“沉睡”商业体苏醒的机遇，同时提供了研究其大型资产盘活逻辑的窗口。

被反复辜负的商业建筑，如何能重新焕发光彩？关键要想清楚“路往哪走，为谁而开，靠什么活”。

Part 01.

引活路

纾困存量商业“老大难”

存量物业改造，本质是一项重估既定资产价值的非标工程。落定成型的建筑本体、几乎不可逆的硬件动线、难啃难动的区块、缺乏新意的业态等等，这种资产的“先天不足”与运营的“后天乏力”，都是改造路上绕不开的现实。

比如株洲神农万达广场，前身是百亿投资的神农太阳城。32万㎡庞大体量，放在任何一座城市都算得上巨无霸，可惜先天条件并不友好：被8.1万㎡市政公园遮挡，建筑立面行政公建感太强，室内步行街多处坡度，加上超长且被切的动线，让商场可视性、可达性、游逛性都不尽如人意。

佛山长华万达广场的问题同样棘手。地处百强镇榜首、千亿GDP强镇的狮山，却五年四次更名，两度更换运营方。商户进来又撤走，消费者要么不愿进来，要么来过一次就不再回头，始终没能真正活起来。

纾困这类存量改造，“因型施治，一城一策”，是破局的核心思路。

如何理解这八字策略？在看来，珠海万达南区通过深入每一座城市的肌理，挖掘文化底蕴、生态禀赋、产业底色与客群特征的唯一性，制定符合城市特征和新时代消费需求的经营路径，并通过高效系统的执行能力，将规划图纸兑现为真实可感的商业场景。

于是，株洲神农万达广场锚定“神农文化”底蕴，依托4A级景区株洲神农湖公园，提出“文化体验+城市休闲+品质消费”三位一体的沉浸式商业理念，以“神农启·万物生——潮玩文旅芯地标”的定位，为株洲乃至长株潭地区带来文商旅融合全新体验。

佛山长华万达广场则扎根狮山产业与生态土壤，规划打造出“狮山芯·水乡韵——产城人的第二生活场”，辐射50万产业菁英、18万常住家庭及南海大学城近19万师生三类客群。更何况，项目紧邻1800亩博爱湖，环湖跑道、滨湖草坪、开阔水面，加上距轻轨狮山站仅1.5公里、高铁佛山西站8公里、佛山沙堤机场10公里的交通优势，勾勒出本地消费之外的微度假底色。

面对两个截然不同的存量商业，珠海万达南区没有用同一张药方，而是先诊断，再开药。往浅了说，是存量改造的策略选择；往深了说，是对每一座城市、每一群人的尊重。

Part 02.

塑筋骨

从空间痛点到城市爆点

路径明确之后，存量改造真正的难题才浮出水面：如何将原有建筑的物理弱点，变成不可替代的商业优势？尤其是那些商业性质偏弱的下沉市场项目，空间硬伤层出不穷，怎样的改造手法才能对症下药？

珠海万达南区的解法在于，减去杂乱与冗余，植入场景与内容，重塑空间的“筋骨”，让每一寸空间都支撑起“留住人”的理由。

株洲神农万达广场B馆：用神农文化重塑商业灵魂

株洲神农万达广场抓住最核心的空间叙事：为神农文化找到当代的载体。

去年开业的A馆初步尝试成功：有氧街区把一度视作硬伤的坡道变成了“药圃”，用现代景观语言诠释“神农尝百草”的千年传说；三湘四水烟火食巷还原湖湘市井风情，唤起消费者的地域情感共鸣；日丰庭则化身城市级文化展厅，开业期间举办“灵境之源”“奇境光域”等艺术展，让商业空间承担起文化传播功能。

B馆在此基础上往前更进一步。它将神农精神拆解成不同切片，放进不同楼层，带来了日中市集、万物共生、三生万物、时和岁丰、云上乐章等一系列主题空间，行走其间，处处可见神农印记，实现了“商业空间即文化载体”的创新突破。

株洲神农万达广场三生万物、时和岁丰、云上乐章、万物共生

文化生态塑造上，项目深度挖掘历史文化，转化为商业核心竞争力；而内容生态上，以松弛、自然为基调，塑造独具文旅属性的超强IP。

株洲神农万达广场把市政公园变成商场的一部分，通过“政企共建”模式，主动将8.1万㎡市政公园还给市民，规划露营区、宠物友好区、运动空间，令原本“挡路”的绿地变成了功能性的前厅。AB双馆超长立面被充分利用，120米巨型3D裸眼大屏与公园一起打造成城市首发灯光秀场，在重大节点聚拢“来神农”的城市话题，将空间痛点变成“神农之眼”的超级记忆点。

同时，强化与神农相关IP的超级联动。项目与神农湖、神农塔等“神农八景”自然交融，B馆引入博物馆、文化展厅等公益业态，让商业空间真正嵌入城市文旅发展的肌理里。从古神农点燃文明火种，到工业遗址之上培育文商旅新业态，株洲神农万达广场AB双馆的联动运营，依托神农城片区资源，正在给株洲这座城市提供一种新旧共生的更新样本。

佛山长华万达广场：从界面杂乱到品质封面

建筑表达在地文化的故事，同样发生在佛山长华万达广场身上。项目融合岭南山水城的设计理念，将山、水、城的自然肌理揉进建筑形态里。生态意境与商业空间巧妙相融，以独具匠心的设计笔触，重构狮山商业美学新范式。

建筑美学之外，项目另一个核心改造命题是：如何把杂乱界面变得有吸引力。

梳理沿街面是第一步。原本品牌形象高低错乱、经营氛围稀薄，行人经过甚至不太会多看一眼。现在跨层品牌的形象被释放出来，沿街布置上休闲桌椅和外摆，那种慵懒、闲适的度假感从路边就开始铺垫，让这条街从“经过”变成“停留”。

再往里面走，生态的沉浸感由外向内渗透。峡谷式内庭原本被消防车道切割得七零八落，如今长满旱生植被，遍布自然外摆，加上逐层叠进的退台空间，变身“会呼吸”的微气候垂直生态庭院。高差带来的动线不便，在这里反而形成了视觉上的层次感，每上一层都有观景的新角度。逐层叠进的退台空间与顶部错落平台，通过景观织补创造小惊喜、创造小话题，策展、外摆、休憩功能交错分布，使得整个项目充满记忆锚点。

项目还规划了特色天台球场与屋顶花园。天台球场以潮流运动空间抓住年轻群体，屋顶花园用层层绿意点缀建筑上空，为市民打造闹中取静的休闲好去处，营造狮山难得一见的静谧时光，传递佛山长华万达广场“漫享生活”的态度。

这套“塑筋骨”之法，总结成一句话：不跟建筑的“先天不足”硬刚，而是顺着它的纹理做文章。市政公园挡路？就把它变成商场的前厅。坡道不好用？就把它变成可以坐下来的地方。动线被切割？那就用景观把切割面缝合起来……挖掘每一处“硬伤”背后的可能性，从而让空间痛点变为城市爆点。

Part 03.

强内核

以生活方式筑竞争壁垒

空间改造只是“骨架”，改造之所以能持续兑现价值，更重要的行动是锚定“生活方式”，用稀缺性内容筑牢差异化壁垒。

二十余年规模扩张，让珠海万达商管沉淀下海量的品牌合作数据和门店运营方法。随着管理规模不断延伸，其对品牌和客群的理解，加之前瞻消费趋势、研判城市复杂性的能力，终将反哺到每一个新项目经营管理中。

株洲神农万达广场B馆：聚焦年轻力，补上另一半拼图

2025年12月26日，株洲神农万达广场A馆以71%的首店率满铺开业。12家湖南首店、36家城市首店、20家创新定制店，交出了一份答卷：开业两日客流破百万，百日内累计客流超700万人次，销售额突破2亿元。亮眼的市场表现，让项目接连斩获CCFA金百合“最佳实践五星案例”、珠海万达商管“2025最佳开业广场”等荣誉。

A馆成功打响名气的同时，B馆也同步蓄力。两馆延续同一脉神农文化，但各自站稳自己的位置：A馆主攻都市家庭品质生活，B馆则聚焦年轻力潮玩文旅，打造年轻化、特色化的文商旅消费新场景。

围绕“年轻力潮玩文旅”，B馆对“青年群体”需求进行一次定向拆解，细分到更具体的消费场景——运动、美食、体验、夜生活。当客群画像越清晰，三大特色业态轮廓就越清晰：

湖南最大运动户外生活体验中心，集合室内潮玩、轻极限体验与运动社交，打造年轻客群高频打卡地。

株洲最大沉浸式潮流美食集群，集结网红爆款与地域特色美食，打造沉浸式美食社交空间，成为家庭、朋友聚会的首选打卡地。

株洲文化体验与夜经济目的地，融合文创集合、特色休闲与夜间延时经济，打造兼具审美与互动的城市文化客厅和城市生活社交目的地。

截至目前，B馆的招商进度已经接近尾声，探万哩街区（华中首店）、荟乐达潮玩运动馆（湖南首店）、怪兽攀岩、西西弗书店&矢量咖啡（城市首店）、星巴克、DSHX·未知村落（湖南首店）、好利来（城市首店）等主力店、特色店、首店已官宣入驻。因“文化餐饮”爆火的东茅街茶馆团队首次走进商场，结合株洲神农文化，为项目量身打造了全国首家“云梦山海·神农茶馆”。首店锚定稀缺性，旗舰店和概念店强化体验深度，这些与B馆的“年轻力”深度咬合，提前释放“更上一层楼”的信号。

开业后，B馆还将不断输出“神农文化季”“运动潮玩节”“跨年盛典”等城市级事件，创造具备影响力的生活提案，占据城市话题与体验的制高点。

AB 双馆定位互补、客流互通、会员共享、活动联动，32万㎡的城市商业巨舰由此成型，不仅拿下株洲商业体量之最，更依托城市占位、规模与体验的多重优势，扩充人群覆盖面、提升城市影响力。

佛山长华万达广场：140家首店，重构狮山的消费坐标系

如果说株洲神农万达广场体现一座城的AB两面，那佛山长华万达广场就是“产商文”的另一种打法。

作为广佛首座岭南水乡产城微度假综合体，佛山长华万达广场汇聚4.0版本万达广场、五星级酒店、文化场馆及商务办公等业态，打造一步自然、一步繁华的沉浸式体验，重构狮山最具活力、让人愿意停驻与消费的“中心”。

商业部分共有7层，18万㎡恢弘体量，围绕潮玩时空、亲子时光、美食社交、娱乐体验等主题规划8大业态、9大段落，通过双首层、屋顶花园和天台运动球场等空间，呼应外部环湖跑道、滨湖草坪、南海体育中心等自然元素及场馆配套，把建筑之外的生态资源，也纳入了商业的空间叙事里。

业态布局上，项目以微度假体验式消费为主线，重点铺排娱乐、美食、运动、亲子、文创等创新业态。凭借集团资源优势，项目构建了一份颇具分量的首店矩阵，计划引入140家首进狮山品牌，占总门店65%，众多城市级首店、区域旗舰店即将落地狮山。

其中，覔书店南海首店，主打复合型人文文化空间，融合阅读、文创与咖啡场景，补齐了城市文化消费的缺口；原创设计师品牌TeaToll广东首店则以最新形象亮相，凭借极简美学服饰与个性化穿搭服务，为佛山审美消费带来新选项。

此外，海底捞、KKV、非玩不可、星趣嘉年华、第九星球、名创优品、天LIVE KTV、KK国际台球、都市花香、利小馆、小江溪、大赞中华寿司、湘辣辣、绿茶、曼谷街角、几多全等人气品牌也落地了狮山旗舰店。这些门店规格远高于普通店标准，为品牌提供更充裕的内容演绎空间，全面革新狮山消费格局。

精细化运营，铸就品牌之外的又一条护城河。项目精准锚定三大核心客群，分层分级打造专属会员体验，以差异化权益叠加场景化活动，构建精准会员服务体系。同时，依托博爱湖1800亩生态水域，策划环湖夜跑、滨湖市集、星空露营等场景化活动，让商业空间成为城市生活的“事件发生地”。

存量项目的重启，资产价值的激活，依托珠海万达商管足够深厚的商业积淀、丰富且强把控力的品牌资源储备，以及对每一个项目“因型施治、一城一策”的敬畏心。

回头再看，株洲神农万达广场和佛山长华万达广场，改造起点不同、手法不同、客群也不同，但底层逻辑高度一致——引活路、塑筋骨、强内核，每一步都牢牢扎根于项目自身的土壤。

认为，珠海万达南区突破“标准答案”、“因型施治”的核心能力，为存量资产提供了一次涅槃机会，也悄然为更长期的资产升值打开了空间。

着眼全国视角，越来越多闲置甚至荒废已久的“大家伙”，在珠海万达商管手里慢慢起死回生，有的成为所在城市或区域中心，有的成为存量商业更新的经典案例。

当一座座沉睡的存量资产被唤醒、被重塑、被赋予新的生命力，珠海万达商管带来的，不只是一家企业的的专业能力，更是一种行业信心：每一座改造项目，都有机会引爆消费热潮、引导资产价值回归、引领城市商业向上生长。